Negli ultimi mesi il mondo degli affitti brevi è entrato in una nuova fase di attenzione fiscale. Dopo anni in cui il controllo si è concentrato soprattutto sui dati trasmessi dalle piattaforme online, l’Agenzia delle Entrate sembra aver cambiato approccio: non più verifiche basate soltanto sugli incassi comunicati da portali e intermediari, ma controlli molto più articolati, capaci di entrare nel dettaglio dell’organizzazione dell’attività svolta dai locatori.

A far emergere questo cambio di strategia sono i nuovi questionari inviati a contribuenti che operano nel settore turistico con regimi fiscali agevolati, in particolare cedolare secca e regime forfettario. I primi casi riguardano gli anni d’imposta 2022 e 2023, ma il segnale è chiaro: il Fisco vuole comprendere se chi beneficia delle agevolazioni abbia realmente diritto a utilizzarle.

Controlli più profondi sugli host

La novità più significativa riguarda il livello di dettaglio delle richieste avanzate ai proprietari e gestori di immobili destinati alle locazioni turistiche. Non si tratta dei tradizionali controlli documentali limitati alle dichiarazioni fiscali o alle fatture. I nuovi questionari chiedono una quantità molto più ampia di informazioni.

Tra i dati richiesti compaiono elementi catastali, documentazione sul possesso degli immobili, modalità di promozione degli annunci, utilizzo di piattaforme OTA come Airbnb o Booking, rapporti con eventuali property manager, estratti conto bancari, gestione dell’imposta di soggiorno e informazioni operative sulle strutture.

L’impressione è che l’Agenzia stia cercando di costruire un quadro completo dell’attività economica svolta, andando oltre la semplice verifica del reddito dichiarato. In altre parole, il tema centrale non sembra più essere soltanto “quanto si è guadagnato”, ma soprattutto “che tipo di attività si sta realmente esercitando”.

Perché il Fisco ha cambiato metodo

Dietro questa stretta ci sarebbe anche una ragione giuridica. Alcune recenti decisioni della giustizia tributaria avrebbero infatti ridimensionato l’efficacia degli accertamenti costruiti esclusivamente sui dati sintetici trasmessi dalle piattaforme digitali.

Secondo due sentenze della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Bologna del 2026, gli accertamenti fondati soltanto sulle commissioni comunicate dai portali online non sarebbero sufficienti a dimostrare in maniera certa l’esistenza di redditi non dichiarati. I giudici hanno evidenziato come quei dati non tengano conto di elementi fondamentali: cancellazioni delle prenotazioni, no show degli ospiti, penali applicate dalle piattaforme o rimborsi legati alla gestione delle prenotazioni.

Da qui nasce probabilmente la decisione dell’amministrazione finanziaria di raccogliere prove più solide e dettagliate. Il questionario diventa così uno strumento investigativo preliminare, utile a preparare eventuali accertamenti futuri con una base probatoria più ampia.

Il rischio di perdere il regime forfettario

Uno degli aspetti più delicati riguarda i contribuenti che gestiscono più immobili con regimi fiscali differenti. È il caso, ad esempio, di chi utilizza la cedolare secca per alcune locazioni e il forfettario per altre attività collegate all’ospitalità.

In queste situazioni il Fisco potrebbe sostenere che esista un’unica attività economica organizzata in forma imprenditoriale. Se questa interpretazione dovesse prevalere, le conseguenze potrebbero essere rilevanti.

Da una parte potrebbe emergere il superamento delle soglie previste dal regime forfettario, considerando complessivamente tutti i redditi generati dalle diverse strutture. Dall’altra potrebbe essere contestata la stessa natura “non imprenditoriale” dell’attività, con un possibile cambio di inquadramento fiscale.

Il punto centrale è che la linea di confine tra semplice gestione patrimoniale e vera attività imprenditoriale sta diventando sempre più sottile. E questo rappresenta un elemento di forte incertezza per migliaia di piccoli operatori del turismo extra-alberghiero.

I servizi accessori sotto osservazione

Un altro fronte particolarmente sensibile riguarda i servizi offerti agli ospiti. Nei questionari inviati dall’Agenzia vengono richiesti dettagli molto precisi sulle attività svolte oltre al semplice pernottamento.

Tra gli elementi attenzionati compaiono:

• somministrazione di pasti;
• servizi di trasporto;
• organizzazione di escursioni;
• noleggio di veicoli;
• pulizia giornaliera;
• cambio biancheria durante il soggiorno.

Si tratta di aspetti che potrebbero sembrare marginali agli occhi di molti host, ma che invece assumono un peso decisivo sul piano fiscale. Se i servizi offerti superano certi limiti, l’attività rischia infatti di essere considerata una vera struttura ricettiva e non più una semplice locazione breve.

In quel caso cambierebbe completamente il trattamento tributario, con possibile perdita della cedolare secca e passaggio a regimi fiscali molto meno favorevoli.

L’incrocio dei dati digitali

La nuova strategia dell’amministrazione finanziaria sembra puntare anche su un utilizzo sempre più sofisticato delle banche dati disponibili. Le richieste sulle presenze registrate nelle singole strutture e sui listini prezzi fanno pensare a controlli incrociati con altri sistemi informativi già esistenti.

Tra questi ci sarebbero i dati trasmessi tramite Alloggiati Web, il sistema utilizzato per comunicare le presenze degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, e gli ISA, gli indici sintetici di affidabilità fiscale.

Il risultato è un ecosistema di controllo molto più integrato rispetto al passato. Ogni informazione raccolta può essere confrontata con altre banche dati pubbliche e private, aumentando la capacità dell’Agenzia di individuare anomalie, incoerenze o situazioni considerate a rischio.

Una trasformazione che cambia il settore

La vicenda degli affitti brevi racconta qualcosa di più ampio rispetto a un semplice aumento dei controlli fiscali. Dietro questa evoluzione emerge una trasformazione profonda del rapporto tra economia digitale e amministrazione tributaria.

Negli ultimi anni le piattaforme online hanno consentito a migliaia di persone di entrare nel mercato turistico con modalità snelle e spesso poco strutturate. Oggi però lo Stato sembra intenzionato a ricondurre quel mondo entro schemi molto più rigidi, cercando di distinguere in maniera netta chi svolge un’attività occasionale da chi opera, di fatto, come un’impresa.

Per molti piccoli proprietari il rischio non è soltanto economico. Il vero problema potrebbe essere la crescente difficoltà nel comprendere quale sia il corretto inquadramento fiscale della propria attività. Un confine che, almeno per ora, continua ad apparire mobile e spesso interpretato caso per caso.

In questo scenario il questionario inviato dal Fisco non può essere sottovalutato. La gestione della risposta diventa cruciale, sia per evitare future contestazioni sia per costruire una difesa documentale coerente. Proprio per questo molti professionisti consigliano di affrontare queste richieste con particolare attenzione, evitando risposte superficiali o incomplete.