Nuove regole per chi ristruttura casa: senza fonti rinnovabili rischi di fermare i lavori

Casa, dal 3 agosto cambiano le regole: rinnovabili obbligatorie per costruire e ristrutturare, coinvolta anche la sostituzione della caldaia.

Dal 3 agosto entra in vigore una delle novità più significative degli ultimi anni nel settore dell’edilizia e dell’efficienza energetica. Chi intende costruire una nuova abitazione, avviare una ristrutturazione importante o, in alcuni casi, persino sostituire il proprio impianto di riscaldamento dovrà confrontarsi con nuove prescrizioni che rendono le fonti di energia rinnovabile parte integrante dei progetti edilizi.

Non si tratta di un semplice aggiornamento tecnico, ma di un cambio di paradigma destinato a incidere sul mercato immobiliare, sulla progettazione degli edifici e sulle scelte di milioni di proprietari. L’obiettivo è quello di ridurre i consumi energetici, limitare le emissioni climalteranti e diminuire la dipendenza dai combustibili fossili, favorendo abitazioni capaci di produrre almeno una parte dell’energia necessaria al proprio funzionamento.

Le nuove disposizioni rappresentano l’attuazione italiana delle più recenti politiche europee in materia energetica e introducono criteri più rigorosi per ottenere i titoli edilizi necessari all’esecuzione dei lavori.

Perché cambiano le regole sull’energia negli edifici

La riforma nasce dal recepimento della direttiva europea RED III, inserita nell’ordinamento nazionale attraverso il decreto legislativo n. 5 del 2026, che modifica il quadro già delineato dal d.lgs. 199/2021.

L’idea alla base dell’intervento normativo è semplice: gli edifici non devono più limitarsi a consumare energia acquistata dalla rete elettrica, ma diventare soggetti attivi nella produzione di energia pulita. Una trasformazione che rientra nella strategia europea per accelerare la transizione ecologica e raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione fissati per i prossimi decenni.

In termini pratici, ciò significa che ogni nuovo progetto edilizio dovrà essere concepito tenendo conto dell’integrazione di impianti alimentati da energie rinnovabili, come pannelli fotovoltaici, pompe di calore, solare termico o sistemi geotermici.

Le nuove prescrizioni diventano requisito per ottenere i permessi edilizi

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la procedura amministrativa. L’impiego delle fonti rinnovabili non costituisce più una semplice scelta progettuale, ma diventa un requisito necessario per ottenere il rilascio dei titoli abilitativi previsti dalla normativa urbanistica.

Permessi di costruire, SCIA e altri procedimenti edilizi dovranno quindi essere accompagnati da una relazione tecnica nella quale il progettista dimostrerà il rispetto delle quote minime di energia prodotta da fonti rinnovabili richieste dalla legge.

In assenza di tale documentazione o nel caso in cui i parametri previsti non vengano rispettati, il progetto rischia di non ottenere le autorizzazioni necessarie.

Quali edifici sono interessati dalle nuove disposizioni

Le novità non riguardano esclusivamente le nuove costruzioni. La disciplina coinvolge infatti una platea molto più ampia di interventi edilizi.

Rientrano tra gli immobili interessati:

• le nuove costruzioni;
• le ristrutturazioni importanti di primo livello;
• le ristrutturazioni importanti di secondo livello;
• alcuni interventi che interessano esclusivamente gli impianti termici.

La percentuale minima di energia da produrre attraverso fonti rinnovabili varia in funzione della tipologia di intervento e dell’entità dei lavori.

Nuove abitazioni: almeno il 60% dei consumi dovrà essere coperto da energia rinnovabile

Le prescrizioni più rigorose riguardano gli edifici di nuova costruzione.

Il progetto dovrà garantire che almeno il 60% dell’energia destinata alla produzione di acqua calda sanitaria provenga da fonti rinnovabili. La stessa percentuale dovrà inoltre coprire il fabbisogno energetico complessivo dell’edificio, comprendendo sia i consumi termici sia quelli elettrici.

Per gli edifici pubblici il livello richiesto cresce ulteriormente: la quota relativa all’acqua calda sanitaria sale infatti al 65%.

In sostanza, le nuove abitazioni dovranno essere progettate come edifici energeticamente integrati, nei quali la produzione di energia rappresenta una componente essenziale e non più accessoria.

Ristrutturazioni di primo livello: obbligo fissato al 40%

Le nuove regole interessano anche gli interventi di riqualificazione più rilevanti.

Si parla di ristrutturazione importante di primo livello quando i lavori coinvolgono oltre il 50% della superficie disperdente dell’edificio e comprendono contemporaneamente il rifacimento dell’impianto destinato al riscaldamento o al raffrescamento.

In questi casi almeno il 40% del fabbisogno energetico necessario per acqua calda sanitaria, riscaldamento e climatizzazione estiva dovrà essere coperto attraverso impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Si tratta degli interventi più invasivi, che spesso comprendono isolamento dell’involucro edilizio, rifacimento delle facciate e sostituzione completa degli impianti tecnologici.

Secondo livello: obblighi ridotti ma comunque presenti

La disciplina si applica anche alle cosiddette ristrutturazioni importanti di secondo livello, cioè quelle che interessano una superficie disperdente superiore al 25% ma non oltre il 50% dell’edificio.

In questa ipotesi la quota minima richiesta è pari al 15% dei consumi destinati alla climatizzazione estiva e invernale.

Diversamente dagli interventi di primo livello, il calcolo non comprende la produzione di acqua calda sanitaria, ma resta comunque necessario prevedere l’integrazione di sistemi alimentati da energie rinnovabili.

Anche la sostituzione della caldaia può far scattare i nuovi obblighi

Una delle novità che potrebbe avere il maggiore impatto pratico riguarda gli impianti termici.

Dal 3 agosto non saranno soltanto le grandi ristrutturazioni a richiedere verifiche energetiche. In alcune circostanze anche la semplice sostituzione della caldaia potrà comportare l’obbligo di integrare fonti rinnovabili.

Ogni progetto relativo agli impianti di riscaldamento dovrà infatti essere valutato dal tecnico incaricato per verificare se ricorrono le condizioni previste dalla normativa. Quando ciò accade, il progetto dovrà assicurare una quota minima di energia rinnovabile generalmente fissata al 15%.

Si tratta di una modifica destinata a incidere sulle scelte dei proprietari, che potrebbero essere chiamati ad affiancare alla nuova caldaia altre tecnologie capaci di produrre energia pulita.

Quali tecnologie possono essere utilizzate

La normativa non impone una soluzione unica.

I progettisti potranno scegliere le tecnologie più adatte alle caratteristiche dell’immobile, alla posizione geografica e alle condizioni tecniche dell’edificio.

Tra gli impianti che consentono di rispettare gli obblighi rientrano:

• impianti fotovoltaici;
• pannelli solari termici;
• pompe di calore;
• sistemi geotermici;
• altre tecnologie alimentate da fonti energetiche rinnovabili.

La scelta finale dipenderà dalla configurazione dell’immobile, dagli spazi disponibili, dalle prestazioni richieste e dalla convenienza economica dell’investimento.

Quando è possibile ottenere una deroga

Il legislatore ha comunque previsto alcune ipotesi nelle quali gli obblighi possono essere esclusi.

Le deroghe riguardano situazioni particolari, tra cui:

• impossibilità tecnica di installare gli impianti;
• presenza di vincoli paesaggistici o storico-culturali;
• costi sproporzionati rispetto all’intervento;
• edifici già alimentati integralmente da reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento;
• assenza di spazi sufficienti per collocare gli impianti;
• strutture temporanee destinate alla rimozione entro due anni.

La semplice dichiarazione del proprietario, tuttavia, non sarà sufficiente. Sarà il professionista incaricato della progettazione a dover motivare dettagliatamente, nella relazione tecnica, le ragioni che impediscono l’applicazione delle prescrizioni previste dalla legge.

Un cambiamento che inciderà sul mercato immobiliare

L’introduzione di questi obblighi rappresenta molto più di un aggiornamento normativo. Le nuove regole potrebbero modificare il modo in cui vengono progettate, ristrutturate e valutate le abitazioni.

Se da un lato l’integrazione di impianti rinnovabili comporta un investimento iniziale più elevato, dall’altro consente generalmente di ridurre i consumi energetici, contenere le spese in bolletta e aumentare l’autonomia dell’edificio rispetto alle oscillazioni dei prezzi dell’energia.

Anche il valore degli immobili potrebbe risentire positivamente di questa evoluzione. Negli ultimi anni il mercato ha infatti mostrato una crescente attenzione verso le abitazioni caratterizzate da elevata efficienza energetica, bassi costi di gestione e migliori prestazioni ambientali.

Per cittadini, imprese e professionisti del settore si apre quindi una fase nella quale la progettazione energetica non rappresenterà più un elemento accessorio, ma uno degli aspetti centrali dell’intero intervento edilizio. Dal 3 agosto, costruire o ristrutturare significherà pianificare sin dall’inizio come produrre parte dell’energia necessaria al funzionamento dell’edificio, trasformando le abitazioni in strutture sempre più autonome, efficienti e orientate alla sostenibilità.