La casa è diventata un lusso: il nodo della crisi abitativa europea

La crisi abitativa europea non riguarda più soltanto i poveri. Affitti, turismo e speculazione stanno espellendo il ceto medio dalle città, ma Vienna dimostra che un’alternativa esiste.

Quando insegnanti, infermieri, impiegati, studenti e giovani coppie non riescono più a vivere nelle città nelle quali lavorano o studiano, il problema smette di riguardare soltanto il welfare. Diventa una questione economica, demografica e perfino produttiva. Bruxelles sembra averlo finalmente compreso e prova ora a intervenire con l’Affordable Housing Act. Ma mentre la politica europea discute su affitti brevi e speculazione, alcune città hanno già imboccato da tempo una strada differente.

Vienna è il caso più conosciuto, ma non l’unico. Helsinki e Rennes hanno sperimentato politiche nelle quali il mercato immobiliare viene affiancato da un intervento pubblico capace di incidere sul territorio, sull’offerta e sul prezzo. È proprio qui che si nasconde forse la parte più interessante della crisi abitativa europea: non siamo davanti soltanto a una scarsità di appartamenti. Stiamo decidendo chi avrà ancora il diritto economico di abitare nelle città europee.

Crisi abitativa europea, la casa diventa un problema anche per il ceto medio

I numeri spiegano perché Bruxelles abbia deciso di muoversi. Secondo la Commissione europea, nell’arco di dieci anni i prezzi delle abitazioni nell’Unione sono aumentati mediamente di oltre il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti di più del 20%. Dietro queste percentuali si nasconde un cambiamento sociale profondo: trovare una casa a un prezzo sostenibile è diventato difficile anche per nuclei familiari che fino a pochi anni fa non sarebbero stati considerati vulnerabili.

La questione ha ormai conseguenze che vanno ben oltre il bilancio domestico. Se un lavoratore non può trasferirsi dove trova un impiego perché l’affitto assorbe una quota insostenibile dello stipendio, la mobilità professionale diminuisce. Se uno studente non trova una stanza accessibile, l’università che può frequentare dipende sempre più dal reddito familiare. Se una coppia rinvia l’uscita dalla casa dei genitori, vengono posticipati autonomia, figli e progetti di vita.

È significativo che la stessa Unione europea abbia iniziato a collegare esplicitamente l’accessibilità della casa alla competitività economica. Significa riconoscere qualcosa che per anni è rimasto sullo sfondo: il mercato immobiliare non è separato dal mercato del lavoro. Una città nella quale i lavoratori non riescono più ad abitare rischia, prima o poi, di funzionare peggio.

L’Affordable Housing Act porta Bruxelles dentro il mercato della casa

La proposta europea segna quindi un cambiamento politico non trascurabile. La casa resta principalmente competenza degli Stati e delle amministrazioni territoriali, ma l’Affordable Housing Act punta a creare una cornice comune nella quale le autorità possano intervenire nelle zone sottoposte a forte pressione abitativa con maggiore certezza giuridica.

Uno dei terreni più delicati riguarda gli affitti di breve durata. La Commissione vuole consentire misure restrittive nelle aree in cui la proliferazione delle locazioni turistiche contribuisce a ridurre la disponibilità di abitazioni per residenti e lavoratori. Il progetto contempla inoltre interventi sull’acquisizione o sull’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati ad abitazione principale.

Non significa che Bruxelles imporrà automaticamente un tetto agli affitti turistici in tutta Europa. Il meccanismo è più sottile: l’Unione stabilirebbe criteri comuni di proporzionalità, trasparenza e valutazione dello stress abitativo, mentre la decisione concreta resterebbe nelle mani delle autorità competenti.

Ed è precisamente su questo confine che si sta aprendo lo scontro politico.

Gli affitti brevi diventano il nuovo campo di battaglia europeo

Una parte del Parlamento europeo considera indispensabile limitare gli effetti delle locazioni turistiche nei quartieri dove la disponibilità di case per residenti si è ridotta drasticamente. Dall’altra parte c’è chi teme un’eccessiva interferenza pubblica nel diritto di proprietà e nel mercato turistico.

Il rischio è però trasformare gli affitti brevi nel capro espiatorio perfetto. In alcune città ad alta pressione turistica possono certamente contribuire al problema, ma la crisi della casa nasce da fattori molto più profondi: insufficiente costruzione di abitazioni accessibili, costi elevati dei terreni, lentezza delle autorizzazioni, trasformazione degli immobili in asset finanziari, concentrazione della domanda nelle grandi aree urbane e progressivo arretramento dell’edilizia pubblica o sociale in diversi Paesi.

Limitare gli appartamenti turistici senza aumentare l’offerta residenziale rischierebbe quindi di curare soltanto una parte della malattia.

Ed è qui che Vienna diventa interessante.

Vienna dimostra che il prezzo della casa si decide anche prima di costruirla

La capitale austriaca viene spesso descritta come il paradiso delle case popolari. È una semplificazione che non rende giustizia al modello. A Vienna l’intervento pubblico non consiste soltanto nel possedere appartamenti da assegnare alle famiglie meno abbienti: riguarda l’intera struttura attraverso la quale una parte della città viene costruita.

Circa l’80% degli abitanti vive in affitto e il settore municipale, cooperativo e a profitto limitato ha un peso eccezionale rispetto alle altre grandi città europee. L’accesso all’edilizia agevolata, inoltre, è storicamente abbastanza ampio da coinvolgere parti significative del ceto medio. Questo contribuisce a evitare che l’alloggio pubblico diventi esclusivamente un contenitore per la marginalità sociale.

Il punto decisivo è però il terreno. Vienna utilizza pianificazione urbanistica, proprietà pubblica, fondi dedicati e gare tra operatori per condizionare il costo finale degli immobili. Nei concorsi promossi per l’edilizia sovvenzionata, i progetti vengono valutati non soltanto sul prezzo, ma anche sulla sostenibilità sociale, sulla qualità architettonica e sull’impatto ecologico.

In alcune aree destinate all’edilizia agevolata esistono inoltre vincoli che limitano il valore del terreno e il prezzo delle locazioni. La logica è semplice: se il suolo viene lasciato completamente alla rivalutazione speculativa, recuperare l’accessibilità economica quando l’edificio è terminato diventa enormemente più difficile.

Il modello Vienna funziona, ma non è una favola perfetta

Sarebbe però sbagliato trasformare la capitale austriaca in un modello privo di problemi. Anche Vienna sta affrontando un aumento dei prezzi e degli affitti. L’OCSE ha rilevato che il rapporto tra costo delle abitazioni e redditi è cresciuto sensibilmente negli ultimi vent’anni e che l’aumento dei costi di costruzione e dei terreni sta esercitando pressione anche sul sistema a profitto limitato.

È proprio questo limite a rendere il caso viennese ancora più utile. Non dimostra che l’intervento pubblico possa cancellare le dinamiche di mercato; dimostra piuttosto che può attenuarne gli effetti più violenti.

La differenza è sostanziale. Una politica abitativa seria non promette case economiche indipendentemente da inflazione, popolazione e costo delle materie prime. Costruisce invece meccanismi capaci di impedire che ogni incremento della domanda si trasferisca integralmente sui prezzi pagati dai cittadini.

Da Helsinki a Rennes, la casa torna a essere politica urbana

Anche altre esperienze europee indicano che la soluzione difficilmente può essere una sola. Helsinki ha costruito parte della propria reputazione internazionale sulla strategia Housing First, fondata sull’idea che una casa stabile debba rappresentare il punto di partenza per affrontare l’esclusione sociale e non il premio finale di un percorso assistenziale.

Rennes ha invece sperimentato strumenti per mantenere accessibile l’acquisto e contenere il prezzo delle abitazioni, affiancando pianificazione territoriale, intervento pubblico e iniziative rivolte anche a chi entra per la prima volta nel mercato immobiliare.

I modelli sono diversi perché differenti sono le città. Ed è forse questa la lezione che Bruxelles dovrebbe evitare di dimenticare: Parigi non ha gli stessi problemi di Helsinki, Venezia non è Rennes e il centro di Roma non può essere trattato come una periferia con abitazioni vuote e domanda debole.

Serve dunque una cornice europea, ma servono soprattutto strumenti locali abbastanza potenti da incidere realmente sul mercato.

La vera battaglia non è Airbnb contro gli inquilini

Ridurre tutto allo scontro tra proprietari e residenti sarebbe politicamente semplice, ma economicamente insufficiente. Il problema fondamentale è stabilire quale funzione attribuiamo alla casa.

È contemporaneamente un bene essenziale, un investimento familiare, una garanzia patrimoniale, una fonte di reddito, un prodotto finanziario e una risorsa turistica. Queste funzioni possono convivere finché nessuna divora completamente le altre. Quando invece il rendimento potenziale di un appartamento conta sistematicamente più della sua funzione abitativa, la città comincia a selezionare i propri abitanti sulla base della capacità di spesa.

Il risultato non è soltanto l’aumento degli affitti. È la progressiva trasformazione dei centri urbani in luoghi nei quali lavorano persone che non possono più permettersi di vivere.

È questo il vero confine politico dell’Affordable Housing Act. Non decidere se il turismo sia positivo o negativo, ma stabilire fino a che punto il mercato possa modificare la funzione residenziale di un territorio prima che l’autorità pubblica abbia il diritto di intervenire.

La crisi abitativa europea nasconde una domanda molto più scomoda

L’Europa arriva a questo confronto dopo anni nei quali la proprietà immobiliare è stata considerata prevalentemente una questione privata. Ma l’aumento dei prezzi sta riportando la casa al centro della politica. E forse era inevitabile.

Perché una metropoli non è davvero competitiva se soltanto chi dispone di redditi elevati può permettersi di abitarla. Non è inclusiva se studenti e giovani lavoratori vengono progressivamente spinti sempre più lontano. E non è efficiente se infermieri, insegnanti, addetti ai trasporti, forze dell’ordine e lavoratori dei servizi devono percorrere decine di chilometri ogni giorno perché il mercato immobiliare li ha espulsi dai luoghi nei quali sono necessari.

Vienna, Helsinki e Rennes non offrono una formula magica da copiare. Suggeriscono però qualcosa di più importante: il prezzo della casa non è necessariamente un fenomeno naturale sul quale la politica può intervenire soltanto dopo che è esploso. Dipende anche da come si governa il suolo, da cosa si costruisce, da chi finanzia gli interventi e da quali limiti vengono posti alla trasformazione dell’abitazione in puro investimento.

Per questo lo scontro europeo sugli affitti brevi rischia di essere contemporaneamente importante e insufficiente. Regolare gli eccessi può essere necessario. Ma se l’Europa vuole davvero affrontare l’emergenza deve tornare a fare qualcosa che per molto tempo ha considerato quasi fuori moda: una politica della casa prima che la casa diventi un’emergenza.

La domanda decisiva, alla fine, non è quante abitazioni finiranno sulle piattaforme turistiche. È molto più semplice e molto più scomoda: chi vogliamo che possa ancora permettersi di vivere nelle nostre città?